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许建云律师
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债权纠纷裁判规则之抵押合同约定“建筑物”为抵押物,在“地随房走、房随地走”原则下,未抵押建设用地使用权范围如何认定
信息来源: 发布时间:2019年07月30日 点击次数:123

 焦点问题

抵押合同中约定以“建筑物”作为抵押物,在“地随房走、房随地走”原则下,未抵押建设用地使用权范围应如何认定?

 

裁判要旨

物权法第一百八十二条第一款所称“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系,即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权,而非其他建设用地使用权。当宗地上有数栋建筑物,且该建筑物不属于区分所有,权利人以其中部分建筑物设定抵押的,该设押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。

 

案情简介

一、2013年8月19日,交行江苏分行与隆茂公司签订《小企业流动资金借款合同》,约定由交行江苏分行向隆茂公司提供贷款1500万元。同日,双方签订《抵押合同》,约定隆茂公司以其所有的坐落于南京市六合区程桥镇黄木桥村房产及其公共部分土地使用权为上述借款提供抵押担保。同日,签订《南京市六合区房地产抵押合同》,约定隆茂公司以其所有的坐落于南京市六合区程桥镇黄木桥村房产为上述借款提供抵押担保,并办理了抵押登记。

二、2013年12月3日,南京市六合区人民法院裁定受理隆茂公司破产清算,并指定江苏三法律师事务所担任管理人。交行江苏分行申报债权,隆茂公司管理人发出《隆茂公司管理人债权申报审核通知书》,确认交行江苏分行享有的债权为15317064.6元。交行江苏分行主张优先受偿权,隆茂公司管理人在债权人会议上确认交行江苏分行对隆茂公司的抵押房屋及房屋投影下的土地使用权享有优先受偿权。交行江苏分行提出异议并提起本案诉讼。

另查明,宁六国用(2006)第00629号国有土地使用权证属工业用地,使用面积为85219.9平方米。该宗土地有两份房屋所有权证,分别为宁证他证合字第00××25号、第00××26号。

 

法院判决

本院认为:本案系针对债务人抵押的破产财产行使优先受偿权而衍生的别除权纠纷,争议焦点主要在于如何确定抵押财产的范围?具体包括两个方面:(一)当事人就公共部分土地使用权与部分建筑物一并抵押所作约定能否产生设立抵押权的法律效力;(二)抵押权人对抵押建筑物占用范围内建设用地使用权的优先受偿比例应当如何确定。

(一)关于当事人就公共部分土地使用权一并抵押所作约定能否产生设立抵押权的法律效力问题

物权法第一百八十条规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;…。”第一百八十五条规定:“设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”第一百八十七条规定:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”上述法律规定表明,根据我国物权法定和物权公示原则,财产抵押是重要的民事法律行为,法律除要求设立抵押权要订立书面合同外,还要求对包括不动产在内的某些财产的抵押必须办理抵押登记,不经抵押登记,抵押权不发生法律效力。本案交行江苏分行与隆茂公司虽在签订的《抵押合同》以及《南京市六合区房地产抵押合同》中约定隆茂公司将其所有的宁房权证合换字第××号房产证项下的建筑物及其公共部分土地使用权抵押给交行江苏分行,作为《小企业流动资金借款合同》项下债务的担保,但该约定对公共部分土地使用权的具体范围并不明确,即使按照交行江苏分行在二审庭审中解释的公共部分是指全部抵押房产占用范围以外的土地,也因未办抵押登记而不发生设立公共部分土地抵押权的法律效力。《抵押合同》约定隆茂公司负有办理案涉土地抵押登记的义务,但隆茂公司不履行该义务时,依法应向合同相对方交行江苏分行承担违约责任,而不能得出抵押房产占用范围以外的土地视为一并抵押的结论,并据此对案涉85219.9平方米的土地享有担保物权。交行江苏分行关于双方有将涉案公共部分土地使用权一并抵押的真实意思表示、应当产生设立土地抵押权的法律效果的上诉理由不能成立,本院不予支持。

(二)关于抵押权人对抵押建筑物占用范围内建设用地使用权的优先受偿比例应当如何确定问题

物权法第一百八十二条第一款规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定:“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”上述第一款规定的实质是在我国目前房屋抵押登记和土地抵押登记分属不同部门办理的情况下,对房地产设定抵押权时的倡导性规范。第二款则是针对当事人未按照上述第一款规定一并抵押时的处理,即由法律直接规定为“视为一并抵押”。此种虽未依法登记但依据法律规定“视为一并抵押”的抵押权,其设立时间应与该房屋上设立抵押权的时间一致。

根据我国地籍管理规定,土地登记以宗地为基本单元,建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单位进行核发,宗地可以进行分割、合并,但应当依法办理土地变更登记。建设用地使用权人在其建设用地使用权之上设定抵押权,其抵押权的效力应及于全部建设用地使用权。而物权法第一百八十二条第一款所称“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系,即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权,而非其他建设用地使用权。当宗地上有数栋建筑物,且该建筑物不属于区分所有,权利人以其中部分建筑物设定抵押的,该设押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。

我国实行严格的土地利用和建设规划制度。在规划区内进行建设活动,必须遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分,对出让人、受让人均具有法律约束力,非经法定程序不得擅自更改。本案隆茂公司作为用地企业,以开办服装加工厂、建设生产厂房为由向相关行政管理部门申报土地利用需求,并经审核批准领取《建设用地规划许可证》,受让取得案涉宗地的国有工业用地使用权。根据《建设用地规划许可证》所附红线图记载,案涉工业项目总用地面积85219.9平方米,规划总建筑面积73900平方米。隆茂公司在被宣告破产前,实际开工完成建筑面积40059.47平方米,占规划总建筑面积的54.21%。虽然隆茂公司实际办理建设工程规划许可证面积为33355.8平方米,领取房产证的建筑面积为33323.74平方米,但并不表明案涉工业用地不能按照规划要求进行后续建设,也即案涉工业用地可以容纳的合法建筑物不仅仅只有已经建成并领取房产证的建筑物,还应包含规划总建筑面积范围内尚未建设的建筑物。在案涉工业用地的规划条件未作变更,也未进行宗地分割处理的情况下,基于公平合理的原则并兼顾抵押人和抵押权人的利益,本案应当以抵押建筑物面积占规划建设总面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据。据此,本案每平方米建筑面积可以分摊获得的土地权益比例为1.1532,即85219.9÷73900,交行江苏分行抵押建筑物面积为10956.62平方米,可以分摊获得的土地权益为12635.2个单位,即10956.62×1.1532,占涉案全部工业用地权益的比例为14.83%,即12635.2÷85219.9。隆茂公司主张以抵押建筑物投影面积,以及交行江苏分行主张以抵押建筑物占现有合法建筑物面积的比例分摊涉案土地权益,均缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

综上,对于案涉工业用地使用权处置所得价款,交行江苏分行有权在其抵押债权范围内按照14.83%的比例享有优先受偿权。
 

法律法规

《中华人民共和国物权法》

第一百八十二条 以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

《中华人民共和国担保法》

第三十六条第二款 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

案件来源

交通银行股份有限公司江苏省分行与南京隆茂服装有限公司别除权纠纷案【(2015)宁商终字第00847号】

 

延伸阅读

案例1:最高人民法院在招商银行股份有限公司武汉分行与杨丛发等14人和方伟执行分配方案异议之诉案【(2019)最高法民申714号/(2018)鄂民终364号】中认为,《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定中“该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”中的“占用范围”在本案中应如何理解问题,因方伟在以房屋办理抵押借款时,在原房屋所有权人方伟名下的房屋所有权证号为洪2013009642桂19-E室别墅的房屋,所对应的土地使用权证洪国用2013私第4867号土地上仅只有该房屋,而无其他建筑物或附属建筑物,本案应认定涉案房屋所占用的范围为洪国用2013私第4867号土地使用证上所载明的2020.58平方米土地。对于上述条文中所规定的“占用范围”的理解,杨丛发等13人认为应理解为建筑物的垂直投影面积,但并未提供相关法律依据。

案例2:最高人民法院在昆明市五华区农村信用合作联社长春信用社与西双版纳汇邦房地产开发有限公司、西双版纳辉煌都畅大饭店有限责任公司撤销之诉纠纷案【(2018)最高法民申624号】中认为,长春信用社在办理抵押登记之时既未就西度管国用(2013)第00652号土地办理抵押登记,在该土地事实上已被规划部门划分为两块具有独立宗地编号的土地之后,又以抵押房产坐落于其中一块宗地为由,要求抵押权及于全部西度管国用(2013)第00652号土地,对民事调解处分另一块宗地提起本案的撤销之诉。法律所规定的房地一并抵押仅及于该房屋占用范围内的土地,长春信用社不能由于西度管国用(2013)第00652号土地暂未完成土地分割手续,就要求对景房权证景字第××号房产占用范围外的土地也享有抵押权,反而因自身怠于办理土地抵押登记手续而获益。原审认定调解协议未涉及长春信用社抵押权所涉房屋土地占用范围,未改变抵押物现状,未造成抵押物价值贬损,该认定并无不当。长春信用社关于原审适用法律错误的再审申请理由不能成立,本院不予支持。

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