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许建云律师
执业律所:陕西稼轩律师事务所
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债权纠纷裁判规则之抵押合同中约定以“在建工程”作为抵押物,尚未建造的建筑物是否包含于抵押范围之内
信息来源: 发布时间:2019年07月25日 点击次数:235

 焦点问题

抵押合同中约定以“在建工程”作为抵押物,尚未建造的建筑物是否包含于抵押范围之内?

 

裁判规则

在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型,除当事人在抵押合同中另有约定外,其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权,还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。

 

案情简介

一、2014年3月10日,金汇信托公司与三联集团公司签订《信托贷款合同》,约定:金汇信托公司同意向三联集团公司提供1.95亿元的贷款,资金专项用于三联桂语山居项目(二期)后续工程建设。

二、2014年3月10日至12月11日,三联集团公司与金汇信托公司签署了《抵押合同》三份,约定将三联集团公司开发建设的桂语山居项目(二期)在建工程以及该部分在建工程所对应的土地使用权等抵押给金汇信托公司,为其履行《信托贷款合同》项下的全部债务提供抵押担保,并已办理抵押登记手续。

三、2014年7月22日,三联集团公司与金汇信托公司签署了《质押合同》一份,约定三联集团公司将其持有的华源置业公司60%股权质押给金汇信托公司,为其履行《信托贷款合同》项下的全部债务提供质押担保,并办理了股权质押登记手续。

四、2014年3月10日至7月22日,三联控股公司、马文生、楼娟珍、华源置业公司分别与金汇信托公司签署了《保证合同》三份,约定三联控股公司、马文生、楼娟珍、华源置业公司为三联集团公司履行《信托贷款合同》项下的全部债务提供连带责任保证。

五、2014年3月13日至4月4日,金汇信托公司共向三联集团公司发放了1.95亿元的信托贷款。贷款发放后,因金汇信托公司在后续检查中发现,项目实际进度严重落后于约定的项目进度,三联集团公司已有其他贷款协议项下的利息逾期支付事项,且已发生其他第三方起诉三联集团公司的诉讼。故金汇信托公司于2014年8月26日向三联集团公司宣布贷款提前到期,并要求三联集团公司归还贷款本息。随后向人民法院提起诉讼。

六、浙江省杭州市中级人民法院一审认定,金汇信托公司其享有优先受偿权的范围为桂语山居项目地块的土地使用权及其上部分在建工程。金汇信托公司遂向浙江省高级人民法院提起上诉。

七、另,浙江省金华市婺城区人民法院于2015年8月17日裁定受理了三联集团公司破产重整一案。

 

法院判决

本院认为,《中华人民共和国物权法》第五条规定:“物权的种类和内容,由法律规定”。在建工程抵押权作为《中华人民共和国物权法》所规定的民事权利,属于《中华人民共和国立法法》第八条第八项所规定的法律保留事项,其民事权利的内容不因任何他人的不当限制或错误理解而减损。从立法沿革的角度,在《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条对“正在建造的建筑物”没有做出相反定义的情况下,应当遵从此前规范性文件中对“在建工程抵押”的理解。在《中华人民共和国物权法》颁行之前,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效”。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款亦规定:“本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。据此,在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型,除当事人在抵押合同中另有约定外,其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权,还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。

本案中,浙金信(抵)字HY-2014-016号-1《抵押合同》第1.2条约定,本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程。第1.5条约定,除法律另有明确规定外,抵押期间抵押物上新增建筑物应列入本合同项下抵押物范围。前述抵押合同的约定内容,符合司法解释和行政规章的规定。在登记机关未设立房屋登记簿、亦未明确在抵押合同上记载在建工程抵押登记方法的情况下,因前述抵押合同及相关登记申请材料和登记机关出具的收件单等文件均已载明登记类型为在建工程抵押登记,这些资料是登记机关存档备查的登记资料,利害关系人可通过查询档案资料的内容来获悉抵押物上的权利负担,故应当认定登记机关在收件、审核时将此项业务作为在建工程抵押登记业务加以办理的行为,即完成了“记载”在建工程抵押登记的工作,在建工程抵押权即已依法设立。至于登记机关嗣后是否向抵押权人发放权利证明,以及发放权利证明的时间、方式等事实,均不能成为判断抵押权人的权利是否依法成立的依据。且在本案中,三联集团公司作为抵押人,本身并非不动产物权公示制度的保护对象。不动产登记制度的规范主旨,是为了保护以该不动产为交易客体的第三人的信赖利益和交易安全。三联集团公司破产管理人在接管之后,试图利用登记实务中的不同理解否定三联集团公司此前在自身财产上所设定的权利负担,明显有违诚信原则。

综上,本院认定,本案中金汇信托公司的在建工程抵押权已经依法设立,该抵押权所支配的抵押物范围,应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据。申请人金汇信托公司关于其在建工程抵押权的范围除在办理抵押登记前已经出售的房屋和办理抵押登记后经其同意出售的179套房屋及相应的土地使用权外,应当包括金市国用(2014)第103-02695号《国有土地使用权证》项下的其余国有土地使用权及其上在建工程,包括未完工的部分的申请理由成立,本院予以支持。

 

法律法规

《中华人民共和国物权法》

第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:

(一) 建筑物和其他土地附着物;

(二) 建设用地使用权;

(三) 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(四) 生产设备、原材料、半成品、产品;

(五) 正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六) 交通运输工具;

(七) 法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

 

《城市房地产抵押管理办法》

第三条第五款 本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第十一条 以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。

 

案件来源

浙商金汇信托股份有限公司与浙江三联集团有限公司、三联控股集团有限公司、马文生、楼娟珍、金华市华源置业有限公司金融借款合同纠纷案【(2018)最高法民再19号】

遇具体案件纠纷,可免费咨询西安律师

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