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许建云律师
执业律所:陕西仁和万国律师事务所
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买卖双方向居间人做出的一致意思表示构成对原合同约定的变更
信息来源: 发布时间:2018年01月18日 点击次数:265

         裁判要旨

    买卖合同双方分别向居间人做出变更合同履行期限的意思表示,若意思表示一致,视为双方对原合同约定履行期限的变更,双方当事人均应受变更后约定的拘束。

    【案情】

    2016年9月2日,黄某、顾某签订了《房地产居间协议》。约定:朱某为双方交易提供居间服务。2016年9月14日,黄某、顾某签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议。约定:双方以150万元的价格交易系争房屋,2016年10月10日前共同至房地产交易中心办理转让过户手续。付款时间:2016年9月14日支付首期购房款66万元(含定金5万元),2016年10月10日前,于房地产交易中心办理产权过户手续前,支付64万元,办妥交房手续且黄某迁出房屋内所有户口之日支付20万元。同日,顾某支付了购房款61万元。2016年9月19日,顾某接收系争房屋并进行装修。2016年10月22日,黄某向公安部门申请补办户口簿。2016年10月24日,顾某发信息给黄某:钱我最晚明天到位,不好意思晚了好些天了。

    2016年10月25日,顾某收到黄某解除合同书面通知,黄某以顾某逾期付款超过10日为由要求解除双方买卖合同。因协商未果,顾某拒绝返还系争房屋。

    2016年12月,顾某向法院提起诉讼,请求判令黄某将系争房屋过户至顾某名下。黄某提起反诉,请求确认系争房屋买卖合同于2016年10月25日解除。

    朱某出庭作证表示:房屋买卖合同约定办理过户手续日期为2016年10月10日前。10月8日,黄某曾与证人联系,表示户口簿掉了,还没有办好,叫证人跟顾某打招呼,希望延后几天。另外,黄某还询问证人是否确定10月10日前往办理过户手续,如确定该日期,其将次日请假去补办户口簿;当时顾某亦与证人联系,表示未如期收到原有房屋出售后买家贷款,希望晚几天过户。证人告知黄某,顾某房款未到位,黄某无须特意请假去补办户口簿;又跟顾某说黄某需补办户口本,但并未将黄某10月9日可以请假去办户口簿的事情跟顾某提起。同时,证人要求双方办妥各自事宜后联系过户办理事宜,但双方未再与证人联系直至黄某提出解除合同。

    【裁判】

    上海浦东新区人民法院经审理认为,顾某未按约定支付第二期购房款且逾期超过10天,构成违约。由于顾某于2016年10月25日签收解除合同通知书,故确认该日为合同解除日。一审法院判决:确认顾某与黄某就系争房屋签订的买卖合同及补充协议于2016年10月25日解除;顾某于判决生效之日起10日内返还黄某系争房屋。顾某不服,提起上诉。

    二审法院认为,由于黄某在10月8日曾经向中介表示过希望延期办理过户的意思,恰好顾某因贷款事宜也表示了延期办理的意愿,故二者之间就10月10日不办理过户手续有一致的意思表示。根据本案实际情况,顾某提出的延后天数也是在可以接受的范围内。因此,二审法院支持顾某要求黄某将系争房屋产权过户至其名下的请求。据此,二审法院判决:黄某于判决书送达之日起10日内协助上诉人顾某将系争房屋产权过户至上诉人顾某名下。

    【评析】

    笔者认为,基于买卖双方分别向居间人做出的变更履行期限的一致意思表示,顾某延期付款不构成违约。理由如下:

    其一,从双方签约之后的履约情况看,作为中介机构的工作人员始终参与。证人陈述的意见系本案认定当事人是否构成违约以及谁先行违约的关键。

    综合证人的证词,由于黄某在10月8日曾经向中介表示过希望延期办理过户的意思,恰好顾某因贷款事宜也表示延期办理的意愿,故二者之间就10月10日不办理过户手续有一致的意思表示。合同订立后,合同双方均要善意履行。按照常理,合同双方委托中介之后,有关房屋买卖的一切事宜均由中介负责联系沟通。在黄某已经向中介表示希望延期几天,而顾某也同时向中介表示希望延后几天的情况下,两者延后几天办理过户手续的意思表示真实、清晰、明确,在双方未进一步磋商确定履行过户和交付房款合同义务具体时间的情形下,此时的黄某未经双方磋商即行使合同约定的解除权,既有违双方要重新确定进一步履行合同的合意,亦有违善意履行合同的基本准则,且对合同的相对方要求过于苛刻。从本案分析,顾某提出的延后天数也是在可以接受的范围内。双方买卖合同继续履行符合双方变更履行期限的意思表示,也更为公平和妥当。

    其二,2016年10月10日前,没有按照合同约定完成房产过户手续的行为,不可归责于本案合同任何一方。

    本案一审法院忽略掉了一个重要事实,黄某和顾某都曾在同一天向证人表达了希望延期办理过户的意思,虽然双方并没有明确约定将办理过户日期延期到具体哪一天,但是双方至少就不适用合同中约定的10月10日办理过户这一约定达成了初步合意。换句话说,在达成延期办理过户意思表示的当天,10月10日办理过户这一约定就对当事人双方失去了约束力。一审法院认定顾某违反了10月10日办理过户的约定也就无从谈起,顾某亦不能依据合同法第九十三条主张解除合同。因此,本案中,黄某也不能依据合同法第九十四条第(三)项主张解除合同。

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